четверг, 24 мая 2007 г.

$uper стар

Зачем брать кредиты на жилье, если выгоднее обеспечить старость пожилому человеку и получить его квартиру в наследство?

Моя московская подруга, адвокатесса Анжела Дубинина, отчаявшись купить квартиру в столице, решила обзавестись третьей бабушкой, а вместе с ней и ее наследством – квартирой. Оказалось, что это гораздо выгоднее, чем ипотека, и надежнее, чем кредит под неофициальные доходы. Но главное – цена квадратных метров: бабушка в однокомнатной квартире с высокими потолками в районе метро Павелецкой (Кольцевая линия метро) обошлась ей в $47 тыс. плюс $200 ежемесячно. Правда, вступить в полные хозяйские права моя подруга сможет только после смерти бабушки. Пока же она аккуратно оплачивает коммунальные счета и навещает 70-летнюю старушку, с которой уже успела завести приятельские отношения.

Такая дружба называется пожизненной рентой, и стала в последнее время очень популярным способом вложений среди московского среднего класса. Вот уже более пяти лет с подачи городской власти и жены мэра таким образом устраиваются судьбы одиноких престарелых россиян. У Елены Батуриной не одна фирма-посредник, а целая сеть со своими пансионатами и медицинскими центрами для бабушек, уступивших свою жилплощадь за треть ее стоимости. Одинокие российские пенсионеры доживают теперь свой век безбедно, а менеджеров средней руки, заключивших договор пожизненной ренты, уже не страшит рост цен на квадратные метры. Несколько месяцев назад в Киеве тоже появилась подобная фирма. Несмотря на то, что пока ею заключены всего восемь договоров, директор Центра социальной защиты и помощи пенсионерам Сергей Шарапов пророчит невиданную популярность пожизненной ренте в Украине. Правда, в офисе фирмы я не заметила ни очереди пенсионеров, ни толпы клиентов.

«Это временно, – спокойно объясняет Сергей Владимирович и удобно устраивается в кресле. – Пока еще люди активно вкладывают деньги в первичный рынок. Но цены на метры уже доросли до максимума и перешагнули стоимость жилья во многих европейских странах. Поэтому будущие покупатели начинают искать другие способы приобретения жилья или вложения денег. И один из самых экономных вариантов – взять на содержание пенсионера, выплатив ему часть стоимости квартиры».

По словам господина Шарапова, пожизненная рента – идеальный вариант удовлетворения жилищных потребностей, когда и волки (то бишь покупатели) сыты, и овцы (пенсионеры) целы. После заключения договора инвестор становится собственником квартиры. А за пенсионером, получившим треть стоимости квартиры и потерявшим право собственности, сохраняется право на пожизненное проживание на некогда своих метрах, но, как и инвестор, он ничего не может сделать с жильем без согласия хозяина квартиры: ни родственника прописать, ни пустить квартиранта, ни даже соседа. И только после ухода пенсионера из жизни владелец сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Такая схема была известна и ранее. Ведь бабушки, проживавшие в частном секторе, по законам еще советского государства, могли заключить договор пожизненной ренты. Как правило, такие договоры заключались между родственниками или знакомыми. Некоторые брокеры и сейчас за приличное вознаграждение не прочь подыскать Вам одинокого пожилого человека, нуждающегося в материальной поддержке. Правда, заключить такой договор непросто. Во-первых, одинокие бабушки крайне подозрительны, и нужно обладать ораторским искусством, чтобы убедить их в честных намерениях. Во-вторых, даже придя к временному консенсусу, пенсионер все равно может расторгнуть договор. Закон на его стороне, особенно в случае, если Вы осуществляли не финансовую помощь, а носили бабушке сумки с продуктами, лекарства и т. д. По мнению Сергея Шарапова, пожизненная рента – это тот вариант отношений, когда третий – не лишний. Фирма-посредник не только подыскивает пенсионеру достойного рентоплательщика, а клиенту – «не проблемную» бабушку, но и контролирует соблюдение сторонами условий договора.

«В наших договорах мы предусматриваем только денежные отношения, – говорит Сергей Шарапов. – Клиент выплачивает приблизительно треть стоимости квартиры, фиксированное ежемесячное содержание плюс оплачивает коммунальные счета. Фактически вариант расторжения договора по инициативе бабушки исключен. Так же, как и претензии со стороны свежеобъявившихся родственников после смерти пенсионера».

– Давайте посчитаем, в какую сумму мне обойдется первоначальный платеж и содержание бабушки, проживающей в однокомнатной квартире, – предлагаю директору.

– Я приведу пример недавней сделки, – рисуя цифры на бумажке, отвечает Сергей Владимирович. – За квартиру, оцененную в $90 тыс., клиент заплатил около $30 тыс., с учетом наших интересов. Теперь ежемесячно выплачивает пенсионеру 500 грн и погашает коммунальные платежи – около 250 грн. В год его расходы составляют $1 800. По статистике, средняя продолжительность жизни мужчин в Украине – 64,7 лет, женщин – 67,8. Как ни печально об этом говорить, но московская практика показывает, что средний период ожидания – 3,2 года. Поэтому даже если пенсионер проживет еще лет пять, то в общей сложности Вам придется потратить чуть более $9 тыс. (с учетом индексации ежемесячных выплат). А теперь попробуйте представить, сколько будет стоить через три года квадратный метр в столице.

Подумав, господин Шарапов добавил: «Правда, бывают, конечно, случаи редкого долгожительства. Вот одну француженку даже внесли в Книгу рекордов Гиннеса: она умерла в 105 лет, пережив трех рентоплательщиков».

Сергей Владимирович, брат которого несколько лет занимается таким же посредническим бизнесом в Москве, убежден, что даже в случае непредсказуемого обвала цен на рынке недвижимости инвестор все равно выиграет, даже если пенсионер окажется долгожителем. Сумма, которую придется заплатить будущему клиенту за квартиру, зависит от ее местонахождения, состояния и условий, выдвинутых пенсионером. Однокомнатная квартира обойдется в $26–35 тыс., «двушка» будет стоить до $40 тыс. Хотя за квартиру в Киеве на Лютеранской, оценивающуюся в полмиллиона долларов, придется выложить 50 % стоимости и безоговорочно удовлетворить требования пенсионера, но заботу о нем берет на себя посредник, что, естественно, отразится и на конечной цене.

– Например, одна бабушка, живущая в частном доме под Киевом, пожелала, чтобы мы отреставрировали ее дом, – рассказывает господин Шарапов. – Человек на старости лет хочет жить в комфорте и красоте, хорошо питаться, а не ждать мизерную пенсию. Ее дом с участком купил молодой бизнесмен из Днепродзержинска, в будущем планирующий переехать в Киев. Или, например, первый наш клиент – 73-летний дядя Коля. Когда он к нам обратился, то уже находился под опекой одной дамы, которая должна была оказывать ему натуральный уход. Дедушка уходом был недоволен, пришлось нам выплатить женщине компенсацию и разойтись с миром. В ноябре дядя Коля подписал договор пожизненного содержания, по которому получает фиксированную сумму на свои нужды.

– А если он вдруг решит, что и такой вариант ему тоже не подходит, или кто-то предложит больше денег? В этом случае инвестор как-то защищен? – интересуюсь я.

– Дедушка может расторгнуть договор, только если инвестор не выплачивает ежемесячный платеж или же пытается кого-то подселить, выселить. В остальных случаях расторгнуть договор он сможет только при заключении мирового соглашения, заплатив все деньги инвестору, плюс моральная компенсация. Я предупреждаю клиентов, чтобы они не надеялись вселить кого-то в квартиру рентополучателя. А если, к примеру, бабушка сама предлагает угол в своей большой квартире, то необходимо заключить нотариальное соглашение, чтобы заранее избежать конфликтной ситуации: если клиент пытается кого-то вселить, нарушаются условия договора. А так как мы выступаем на стороне пенсионера, то будем защищать его позицию, ведь инвестор и так получит прибыль. Ему стоит только подождать.

Самое сложное, по словам Сергея Шарапова, – это поиск пенсионеров.

– Вот в Москве пенсионеры знают о ренте. Они обзванивают специализированные фирмы и ищут лучшие условия; у нас же порой самим нотариусам и юристам приходится объяснять, что такое пожизненная рента. Хотя нам известно, что некоторые банки уже рассматривают такой способ инвестиций.

Пока банки решают «скупать пенсионеров оптом или в розницу», мы решили сравнить выгодность приобретения однокомнатной квартиры стоимостью $80 тыс. в кредит со схемой пожизненного содержания. Предположим, Вы обладаете суммой в $26 тыс. Для покупки квартиры занимаем у банка $54 тыс. на 10 лет под 13,5 %. По кредиту ежемесячно придется выплачивать $822,74 плюс расходы на ежегодную страховку квартиры, которые потянут в среднем на $340. Итого на обслуживание кредита ежегодно будет уходить $10 212. Вариант второй: заключаем договор пожизненной ренты, выплатив треть стоимости квартиры пенсионеру – те же $26 тыс. Ежемесячное содержание пожилого человека и оплата коммунальных счетов обойдется максимум в $200, а за год набежит $2 400. Представим, что пенсионер проживет 10 лет (простите за журналистский цинизм), тогда однокомнатная квартира обойдется вам в $60 тыс. Правда, если в купленную в кредит квартиру Вы сможете въехать на следующий день после заключения сделки, то во втором случае придется ждать, пока жилье освободится. Но даже если до тех пор Вы будете арендовать жилье за $350 ($4 200 в год) и содержать бабушку ($2 400), вариант пожизненного содержания выгоднее, чем покупка в кредит. Если за 10 лет Вы выплатите пенсионеру $66 тыс. (с учетом аренды квартиры), то банку придется отдать по кредиту $102 тыс.

Источник: Журнал "Личный счет"

Комментариев нет: