четверг, 26 апреля 2007 г.

Причины удорожания недвижимости в Украине

То, что недвижимость дорожает – это факт, который никто не оспорит. Другое дело, что можно находить этому явлению множество объяснений, вплоть до того, что все это искусственно создано и рано или поздно произойдет обвал цен. Но дело в том, что обвал цен прогнозировали уже давно, а он все никак не наступил. Итак, по мнению Дениса Костржевского, президента строительной компании "Міськжитлобуд", причинами, почему недвижимость все-таки дорожает, являются:

Глобальные:

  1. Низкие процентные ставки и эмиссия денежных знаков мировыми банками. Основные эмиссионные центры, такие, как Европейский Центральный банк и Центральный банк Японии активно печатают деньги. Денежная масса растет примерно на 8-10 процентов в год. Это более высокий темп, чем номинальный ВВП. Это означает следующее: те дешевые деньги, которые обращаются в мировой экономике, с одной стороны, стимулируют производство, а с другой – вздувают цены на разные виды активов (акции, недвижимость, драгоценные металлы и нефть).
  2. Среди украинских капиталов нет участников крупнейших игроков глобальной экономической системы (США, Европы и Японии). Пока их процентные ставки низкие, остановки в росте цен на недвижимость не будет. Украина часть глобальной экономической игры, а рычаги управления – в чужих руках.
  3. Недвижимость дорожает во всем мире вместе с ценами на сырье. Именно этим объясняется постоянное падение курса доллара, в то время как рост котировок золота, меди, нефти и прочих ресурсов давно побил исторические рекорды. Рост цен в пределах нормы во всем мире составляет примерно 10% в год. Если цена не повышается, значит, потом она вырастет в два раза быстрее.

Социальные:

  1. Повышения уровня жизни в Украине (особенно в крупных городах и столице).
  2. Увеличение денежной массы у населения.
  3. Неравномерное распределение доходов среди населения Украины. Богатые люди вздувают цены на активы, в том числе и на недвижимость, поскольку формируют спрос.
  4. Неравномерное развитие административно- территориальных единиц Украины. Рост цен прекратится, если в стране появятся города, такие же привлекательные для проживания и вкладывания денег как Киев, Одесса, Харьков, Донецк, Львов. В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами - города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства украинцев самый привлекательный город пока один.
  5. Недвижимости на всех не хватает. Когда спрос на жилье растет, его цена, естественно, тоже растет.
  6. Нестабильность и неуверенность в завтрашнем дне, ожидание перемен к худшему среди жителей Украины.
  7. Недоверие к доллару.
  8. Стремление вложить деньги без утрат в т.ч. и с выгодой.
  9. Постоянная ротация членов органов власти. Новые чиновники приобретают для себя и своих родных недвижимость для жилья и бизнеса по приезду в Киев.
  10. Самый надежный способ отмывания грязных денег.
  11. Необходимость обеспечения жильем жителей Украины. В Украине проживает в неблагоустроенных квартирах и домах 92 % жителей. Вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос.

Экономические:

  1. Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость, и пр.
  2. Высокие процентные ставки по кредитам на развитие строительных проектов.
  3. Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем, чем при строительстве жилья в прошлых годах.
  4. Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной.
  5. Стремительное развитие институтов ипотечного кредитования.
  6. Развитие малого и среднего бизнеса.
  7. Инфляция доллара.
  8. Инфляция гривны.
  9. Влияние вторичного рынка недвижимости на первичный в плане ценообразования. Ценообразование на вторичном рынке – саморегулируемый процесс, зависящий от владельца. Если на первичном рынке цена квадратного метра жестко установлена, то на вторичном рынке возможны варианты.Как правило, владельцем определяется не цена квадратного метра, а общая стоимость объекта исходя из его желания и потребности. Владелец сам определяет не только стоимость квартиры, но и ее тип, класс, уровень.
  10. Равнение застройщиков на цены в России и Москве.
  11. Модернизация и структуризация строительных компаний как следствие изменения требований к технологиям и материалам в строительстве.
  12. Спрос на недвижимость превышает предложение.

Политические:

  1. Постоянная ротация органов государственной власти и местного самоуправления.
  2. Отсутствие нормальных тендерных рыночных инструментов выделения земли.
  3. Непрозрачность рынка недвижимости в Украине, особенно непрозрачность его первичной составляющей.
  4. Постоянные моратории, разбирательства и приостановки строек по инициативе политических сил.
  5. Коррупционные проблемы с отводами земельных участков, увеличение паевых отчислений со стороны застройщиков.

Юридические:

  1. Полное невмешательство государства в ценообразование.
  2. Дополнительная налоговая нагрузка, связанная с изменениями девствующего законодательства - сначала НДС, потом инвестиционные договора, и пр.
  3. Изменения законодательства связанные с действием Закона «О налогообложении доходов физических лиц».
  4. Удорожание схем привлечения средств.
  5. Образование монопольных групп на рынке недвижимости. Монополизация цен, недопущение иностранных строительных капиталов, бездействие Антимонопольного комитета.
  6. Сложный и дорогой правовой механизм привлечения иностранной, более дешевой, рабочей силы.
  7. Существующий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель.

Все эти причины ведут с одной стороны к увеличению платежеспособного спроса, а с другой стороны к ограничению и удорожанию предложения.

Опубликовано на сайте: 26.04.2007
Источник: http://prostobank.com.ua

1 комментарий:

Анонимный комментирует...

Предлагаю Вам зайти на сайт, где есть много информации на интересующую Вас тему.